Kiracının, kira sözleşmesi devam ederken eve zarar vermesi durumunda, kiraya verenin TBK m.316/2 uyarınca çektiği 30 günlük ihtarnameye rağmen kiracı zararı gidermezse, kiraya verenin açacağı tahliye davasının hukuki sebebi ne olur? Bu davanın, kira bedelinin ödenmemesi (temerrüt) nedeniyle açılan tahliye davasından farkı nedir?

Bu durumda kiraya verenin açacağı tahliye davasının hukuki sebebi, 'kiracının özenle kullanma borcuna aykırılığı' veya daha genel bir ifadeyle 'akde aykırılık' nedeniyle tahliyedir. Bu davanın, temerrüt nedeniyle tahliyeden temel farkları şunlardır: 1) **İhlal Edilen Yükümlülük:** Akde aykırılıkta ihlal edilen yükümlülük, kiracının kiralananı sözleşmeye uygun, özenli kullanma ve komşulara saygı gösterme borcudur (TBK m.316). Temerrütte ise ihlal edilen yükümlülük, sadece 'kira bedelini ödeme' borcudur (TBK m.315). 2) **İhtar ve Süre:** Akde aykırılıkta kiraya veren, aykırılığın giderilmesi için kiracıya 'en az 30 gün' süre verir. Temerrütte ise ödeme için verilen süre, konut ve çatılı işyeri kiralarında yine 'en az 30 gün'dür. Süreler benzese de ihtarların konusu farklıdır. 3) **Savunma İmkanı:** Akde aykırılık davasında kiracı, zararın kendisinden kaynaklanmadığını veya zararı giderdiğini ispatlayarak davadan kurtulabilir. Temerrüt davasında ise tek savunma, borcun ödendiğini veya muaccel olmadığını ispatlamaktır. 4) **Dava Açma Zamanı:** Akde aykırılıkta, 30 günlük süre sonunda aykırılık giderilmezse dava açılır. Temerrütte ise 30 günlük süre içinde ödeme yapılmazsa dava açılır. İhtarın sonuçları ve davanın dayandığı hukuki sebep tamamen farklıdır (eve-zarar-veren-kiraci-hakkinda-ne-yapilir).