6098 sayılı TBK m.27/1'e göre 'kanunun emredici hükümlerine...aykırı...sözleşmelerin kesin olarak hükümsüz' olması ilkesi, 11.06.2022 – 01.07.2024 tarihleri arasında geçerli olan %25'lik kira artış sınırı (TBK Geçici m.2) bağlamında nasıl bir sonuç doğurur? Bu dönemde tarafların %40 oranında artış için yaptıkları anlaşmanın tamamı mı, yoksa sadece aşan kısım mı geçersizdir?

TBK Geçici Madde 2, 'Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir' şeklinde özel bir hüküm içermektedir. Bu hüküm, TBK m.27/1'deki genel 'kesin hükümsüzlük' kuralını, kira artış sözleşmeleri için özelleştirmekte ve bir 'kısmi hükümsüzlük' durumu yaratmaktadır. Dolayısıyla, tarafların %40 oranında artış için yaptıkları anlaşmanın tamamı geçersiz olmaz. Sadece, yasal tavan olan %25'i aşan %15'lik kısım geçersiz (hükümsüz) sayılır. Sözleşme, %25'lik artış oranı üzerinden geçerliliğini korumaya devam eder. Bu, bir nevi 'sözleşmenin ayakta tutulması (tahvil)' ilkesinin kanuni bir uygulamasıdır. Kiracı, bu durumda %25'lik artışı yaparak borcundan kurtulur ve ev sahibi kalan %15'lik kısım için yasal bir talepte bulunamaz. Eğer kiracı yanılarak %40 ödeme yapmışsa, sonradan bu %15'lik fazla kısmı sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri isteyebilir veya sonraki kira borçlarından mahsup edebilir (fahis-kira-artisi-nereye-sikayet-edilir).