Kiracı, ev sahibinin %25'lik yasal kira artış sınırını aşan fahiş zam talebi karşısında, bu talebi kabul etmeyip yasal oranda artış yaparak kirasını ödemeye devam ederse, ev sahibi kiracıyı 'temerrüt' nedeniyle tahliye edebilir mi? Bu durumda kiracının hukuki pozisyonunu açıklayınız.

Hayır, ev sahibi kiracıyı temerrüt nedeniyle tahliye edemez. Kiracının temerrüde düşmesi için, muaccel olan kira borcunu hiç veya tam olarak ödememesi gerekir. %25'lik kira artış sınırı, kanunun emredici bir hükmüdür. Bu sınırı aşan sözleşme veya talepler, aşan kısım yönünden geçersizdir (TBK Geçici m.2, TBK m.27). Dolayısıyla, hukuken ödenmesi gereken (muaccel) kira borcu, yasal artış oranı uygulanarak hesaplanan bedeldir. Kiracı, bu yasal bedeli tam ve zamanında ödediği sürece hukuken borcunu ifa etmiş sayılır ve temerrüde düşmez. Metinde de belirtildiği gibi, kiracı 'TÜFE oranında (veya %25 sınırına tabi ise bu oranda) kira zammı yapıp ev sahibine kira bedelini ödemelidir. Böylece geçerli bir kira ödemesi ile temerrüde düşmekten ve tahliye davasından kurtulur.' Ev sahibinin, yasal oranı aşan kısım için yaptığı ihtar veya başlattığı icra takibi de haksız olacaktır. Bu durumda ev sahibi, ancak şartları varsa (5 yılın dolması gibi) kira tespit davası açma yoluna gidebilir, temerrüt nedeniyle tahliye talep edemez (fahis-kira-artisi-nereye-sikayet-edilir).