5 yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde, ev sahibinin %25'lik kira artış tavanını aşarak 'emsal kira bedellerini' dikkate alarak artış talep etmesi için hangi hukuki yola başvurması gerekir? Bu sürecin TBK m.344 ile ilişkisini açıklayınız.

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıl sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, taraflar yeni kira bedeli üzerinde anlaşamazlarsa, ev sahibi 'kira tespit davası' açabilir. Bu dava, TBK m.344/3'e dayanır. Bu maddeye göre, hâkim yeni kira bedelini belirlerken 'tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri'ni göz önünde bulundurarak hakkaniyete göre karar verir. Metinde belirtildiği gibi, %25'lik tavan kuralı devam ederken dahi, 5 yıllık süre dolmuşsa ev sahibi bu davayı açarak emsal kira bedellerine göre %25'in üzerinde bir artış talep edebilir. Ancak, 6098 sayılı kanuna eklenen geçici maddenin son fıkrası 'Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır' hükmü ile hâkimin de %25'lik sınırla bağlı olduğunu belirtmiştir. Dolayısıyla, 5 yıl dolsa bile, geçici maddenin yürürlük süresi içinde açılan tespit davalarında mahkeme %25'ten fazla bir artışa karar veremez (fahis-kira-artisi-nereye-sikayet-edilir).