11.06.2022 – 01.07.2024 tarihleri arasında geçerli olan %25'lik kira artış sınırını düzenleyen Türk Borçlar Kanunu'nun Geçici 2. maddesi ile TBK m.344'te yer alan genel kira artış düzenlemesi (TÜFE oranı) arasındaki ilişkiyi ve bu geçici düzenlemenin emredici niteliğini açıklayınız.

TBK m.344, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış oranının, bir önceki kira yılındaki on iki aylık ortalamalara göre TÜFE değişim oranını geçemeyeceğini belirterek genel ve kalıcı kuralı koyar. Ancak, yüksek enflasyon ve ani kira artışları nedeniyle kanun koyucu, 6098 sayılı TBK'ya eklenen Geçici Madde 2 ile 11.06.2022 – 01.07.2024 tarihleri arasında konut kiraları için %25'lik bir tavan oran belirlemiştir. Bu geçici madde, genel kural olan TBK m.344'ü belirtilen süre için askıya alan özel bir hükümdür (lex specialis derogat legi generali). Geçici maddenin emredici niteliği, 'Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir' ifadesinden anlaşılmaktadır. Bu, TBK m.27'deki 'Kanunun emredici hükümlerine... aykırı sözleşmeler kesin olarak hükümsüzdür' kuralının bir yansımasıdır. Dolayısıyla, taraflar aralarında %25'ten daha yüksek bir oranda anlaşsalar bile bu anlaşma, %25'i aşan kısım için geçersizdir ve kiracı yasal sınır olan %25 oranında artış yaparak ödeme yapabilir (fahis-kira-artisi-nereye-sikayet-edilir).