6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nda, 5 yılını dolduran kiracılar için açılan kira tespit davasında, hakimin emsal kira bedellerini dikkate alarak %25'in üzerinde bir zam yapma imkanı, kanunun kiracıyı koruyucu ruhuyla nasıl bir gerilim yaratmaktadır?

Cevap: TBK m. 344/3, 5 yılını dolduran kiracılar için açılan tespit davalarında, hakimin kira bedelini belirlerken TÜFE oranı, kiralananın durumu ve hakkaniyetin yanı sıra *'emsal kira bedellerini'* de dikkate alacağını düzenler. Bu hüküm, uzun yıllar boyunca düşük kalmış kiraların, piyasa rayicine yaklaştırılmasını sağlayarak kiraya verenin mağduriyetini gidermeyi amaçlar. Bu durum, özellikle yüksek enflasyon dönemlerinde, kanunun genel olarak kiracıyı koruyan ruhuyla bir gerilim yaratır. Gerilim şu noktadadır: - **Kiracıyı Koruma İlkesi:** TBK'nın kira hükümlerinin genel amacı, sosyal ve ekonomik olarak daha zayıf konumda olan kiracıyı, ani ve fahiş artışlara karşı koruyarak barınma hakkını güvence altına almaktır. İlk 5 yıl boyunca artışın TÜFE ile (veya geçici maddeyle %25 ile) sınırlanması bu amacın bir yansımasıdır. - **Kiraya Verenin Hakkının Korunması:** Diğer yandan, 5. yıldan sonra emsal bedellerin dikkate alınması, mülkiyet hakkı sahibi olan kiraya verenin de, değişen ekonomik koşullar karşısında mülkünden hakkaniyete uygun bir gelir elde etme hakkını korumayı hedefler. %25'lik artış sınırının bu duruma etkisi ise bu gerilimi daha da artırmıştır. Normalde hakim, emsal bedellere göre %25'in çok üzerinde bir artışa karar verebilecekken, geçici maddenin bu davaları da kapsayıp kapsamadığı tartışması, bu iki zıt menfaat arasındaki dengeyi bulmayı zorlaştırmaktadır. Hakim, bir yanda kiracıyı koruma amacı taşıyan %25 sınırını, diğer yanda 5. yıldan sonra emsal belirleme imkanı tanıyan ve kiraya vereni koruyan kuralı dengelemek zorunda kalmaktadır. Bu, kanunun kendi içindeki farklı amaçlar arasında bir gerilim olduğunu göstermektedir. (Kaynak: kadimhukuk.com.tr/makale/fahis-kira-artisi-nereye-sikayet-edilir/)