Kiraya verenin, kiracının ödemediği kira borcu için 'iki haklı ihtar' çekerek tahliye davası açması (TBK m. 352/2) ile 'temerrüt nedeniyle tahliye' (icra takibi veya ihtarname ile) yoluna başvurması arasında, kiracının borcunu sonradan ödemesinin davaya etkisi açısından ne fark vardır?

Cevap: Bu iki tahliye yolu arasında, kiracının borcunu sonradan ödemesinin davaya etkisi açısından temel bir fark vardır: 1. **Temerrüt Nedeniyle Tahliye (İcra Takibi veya İhtarname Yolu):** Bu yolda, kiraya verenin amacı öncelikle alacağını tahsil etmektir. Kiraya veren, kiracıya ödeme yapması için yasal bir süre (icra takibinde 30 gün, ihtarnamede en az 30 gün) verir. Eğer kiracı, bu *verilen süre içinde* borcunun tamamını öderse, temerrüt ortadan kalkar ve kiraya verenin artık bu borca dayanarak *tahliye davası açma hakkı düşer*. Yani, ödeme, tahliyeyi engeller. 2. **İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye:** Bu yolda ise amaç, kiracının sözleşme süresi boyunca borcunu zamanında ödeme yükümlülüğüne sadık kalmamasını (sözleşmeye aykırılığını) tespit etmektir. Kiraya veren, bir kira yılı içinde farklı aylara ait kira borçları için iki defa haklı (usulüne uygun) ihtar çeker. Bu durumda, kiracı bu ihtarlara konu olan borçları *sonradan ödese bile*, kiraya verenin tahliye davası açma hakkı ortadan kalkmaz. Çünkü burada dava sebebi, borcun ödenmemiş olması değil, bir kira yılı içinde *iki defa temerrüde düşülmüş olmasıdır*. Kiraya veren, bu iki haklı ihtar olgusuna dayanarak, kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açabilir. Yani, sonradan yapılan ödeme, tahliyeyi engellemez. (Kaynak: www.calinokcuhukuk.com/kiracinin-tahliyesi/)