Bir ortaklığın giderilmesi davası sonucu satılan taşınmaz üzerindeki muhdesatın (bina, dükkan) mülkiyeti, Türk Medeni Kanunu'nun hangi temel ilkesi gereğince arazi mülkiyetine tabidir? Bu ilkenin, muhdesat sahibinin haklarını korumak için sebepsiz zenginleşme davası açma zorunluluğu doğurması arasındaki ilişkiyi açıklayınız.

Cevap: Bir taşınmaz üzerindeki muhdesatın mülkiyetinin arazi mülkiyetine tabi olması, Türk Medeni Kanunu'nda yer alan **'üst toprağa bağlıdır'** (superficies solo cedit) ilkesine ve bu ilkenin bir sonucu olan **'bütünleyici parça (mütemmim cüz)'** kavramına dayanır. TMK m. 684'e göre, bir şeyin esaslı unsuru olan ve o şey yok edilmedikçe, zarara uğratılmadıkça veya yapısı değiştirilmedikçe ondan ayrılamayan parça, o şeyin bütünleyici parçasıdır. Bir arazi üzerindeki kalıcı yapılar da (bina, dükkan vb.) arazinin bütünleyici parçası sayılır ve araziye malik olan kimse, üzerindeki yapılara da malik olur (TMK m. 718). Bu ilke ile sebepsiz zenginleşme davası arasındaki ilişki şudur: Ortaklığın giderilmesi yoluyla taşınmaz satıldığında, yeni malik sadece arsayı değil, 'bütünleyici parça' ilkesi gereği üzerindeki muhdesatı da yasal olarak iktisap etmiş olur. Ancak, eğer ihale bedeline muhdesatın değeri dahil edilmemişse ve yeni malik muhdesat için bir bedel ödememişse, başkasına ait bir emeğin ve malzemenin ürünü olan bir yapıya bedelsiz olarak sahip olmuş olur. İşte bu durum, yeni malikin malvarlığında, muhdesat sahibinin malvarlığı aleyhine, haklı bir sebep olmaksızın bir zenginleşme meydana getirir. Muhdesat sahibi, mülkiyet hakkını 'bütünleyici parça' ilkesi nedeniyle kaybetmiş olsa da, bu kayıptan doğan alacak hakkını (muhdesatın değerini) sebepsiz zenginleşme (TBK m. 77 vd.) hükümlerine dayanarak yeni malikten talep etme hakkına sahip olur. Yani, sebepsiz zenginleşme davası, mülkiyet hukukunun katı ilkesinin yarattığı hakkaniyetsizliği gidermek için bir denkleştirme aracı olarak devreye girer. (Kaynak: www.zulkufarslan.av.tr/tasinmazin-muhdesatlarla-birlikte-satilmasi/)