Kiracının, muaccel kira borcunu ödememesi üzerine kiraya verenin 'temerrüt nedeniyle tahliye' davası açabilmesi için izlemesi gereken prosedür nedir? Bu prosedür ile 'iki haklı ihtar' prosedürü arasındaki temel fark nedir?

Cevap: Kiracının temerrüdü nedeniyle tahliye davası (TBK m. 315 ve konutlar için m. 352 ile bağlantılı olarak) için izlenmesi gereken prosedür şudur: 1. **Yazılı İhtar:** Kiraya veren, ödenmemiş muaccel kira borcu için kiracıya yazılı bir ihtar gönderir. 2. **Süre Verme:** Bu ihtarda, borcun ödenmesi için kiracıya *en az otuz gün* (konut ve çatılı işyeri kiraları için) süre verilir. 3. **Fesih Uyarısı:** İhtarda, bu süre içinde borç ödenmezse *sözleşmenin feshedileceği* açıkça belirtilir. 4. **Dava Açma:** Kiracı, verilen 30 günlük süre içinde borcu ödemezse, kiraya veren bu sürenin bitiminden sonra tahliye davası açabilir. Kiracı süresi içinde ödeme yaparsa dava hakkı düşer. Temerrüt nedeniyle tahliye ile iki haklı ihtar arasındaki temel farklar şunlardır: - **Amaç:** Temerrütte amaç, borcun ödenmesini sağlamak, ödenmezse tahliye etmektir. İki haklı ihtarda ise amaç, kiracının bir kira yılı içinde iki kez temerrüde düşmesini belgeleyerek, kira yılı sonunda, borçlar ödenmiş olsa bile, sözleşme sadakatsizliği nedeniyle tahliye sağlamaktır. - **Süre Verme:** Temerrüt ihtarında en az 30 gün süre vermek zorunludur. Haklı ihtarda ise süre verme zorunluluğu yoktur, sadece borcun ödenmesi istenir. - **Borcun Ödenmesinin Sonucu:** Temerrüt ihtarından sonra kiracı süresi içinde borcu öderse tahliye davası açılamaz. İki haklı ihtar durumunda ise kiracı ihtara konu borçları sonradan ödese bile, kiraya verenin kira yılı sonunda tahliye davası açma hakkı ortadan kalkmaz. (Kaynak: www.calinokcuhukuk.com/kiracinin-tahliyesi/)