6098 sayılı TBK m. 344 uyarınca, 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıl sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, taraflar kira bedelinde anlaşamazsa, ev sahibi hangi hukuki yola başvurarak ve hangi kriterlere göre kira bedelinin artırılmasını talep edebilir? Bu durumda %25'lik artış sınırı uygulanır mı?

Cevap: TBK m. 344/3 uyarınca, beş yıldan uzun süreli veya beş yıl sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılda bir, taraflar yeni kira bedeli konusunda anlaşamazlarsa, ev sahibi *kira tespit davası* açarak kiranın hakim tarafından belirlenmesini isteyebilir. Hakim bu davada kira bedelini belirlerken şu kriterleri göz önünde bulundurur: - Tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı. - Kiralananın durumu (konumu, büyüklüğü, nitelikleri vb.). - Emsal kira bedelleri (çevredeki benzer taşınmazların kira değerleri). - Hakkaniyet. Hakim, bu unsurları birlikte değerlendirerek yeni kira bedeline karar verir. %25'lik artış sınırının bu davaya etkisi ise şöyledir: TBK'ya eklenen geçici madde, 'Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.' demek suretiyle, 5 yıldan önceki dönemler için açılan tespit davalarında hakimin de %25'i geçemeyeceğini belirtmiştir. Ancak 5. yılını dolduran kiracılar için açılan tespit davasında (TBK m. 344/3) emsal bedeller dikkate alındığı için, %25'lik sınırın uygulanıp uygulanmayacağı tartışmalı olmakla birlikte, kanunun genel koruyucu amacı ve lafzı gereği hakimin bu sınırı dikkate alması gerektiği yönünde güçlü bir eğilim vardır. Ancak bu durum, davanın koşullarına ve hakimin takdirine göre değişebilir. (Kaynak: kadimhukuk.com.tr/makale/fahis-kira-artisi-nereye-sikayet-edilir/)