Kiraya verenin, kiracıya karşı bir kira yılı içinde 'iki haklı ihtar' nedeniyle tahliye davası açabilmesinin koşulları (TBK m. 352/2) nelerdir? Kiraya verenin gönderdiği ihtarın 'haklı' sayılabilmesi için taşıması gereken unsurlar nelerdir?

Cevap: Kiraya verenin TBK m. 352/2'ye dayanarak iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açabilmesinin koşulları şunlardır: 1. **Süre Koşulu:** İhtarların, bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde yapılmış olması gerekir. 2. **Sayı Koşulu:** Kiracıya yazılı olarak en az iki ihtar çekilmiş olmalıdır. 3. **Haklılık Koşulu:** Çekilen bu iki ihtarın da 'haklı' olması zorunludur. 4. **Dava Açma Süresi:** Tahliye davası, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak *1 ay içinde* açılmalıdır. Bu süre hak düşürücüdür. Bir ihtarın 'haklı' sayılabilmesi için şu unsurları taşıması gerekir: - **Yazılı Olmalıdır:** İhtarın noter aracılığıyla veya iadeli taahhütlü mektup gibi ispatı kolay yazılı yollarla yapılması gerekir. - **Muaccel Borca İlişkin Olmalıdır:** İhtar, ödeme günü gelmiş (muaccel) bir kira borcuna ilişkin olmalıdır. Henüz vadesi gelmemiş bir kira için çekilen ihtar haklı sayılmaz. - **Farklı Aylara Ait Olmalıdır:** İki haklı ihtarın konusu olan kira borçları, aynı kira yılı içindeki farklı aylara ait olmalıdır. Aynı aya ait borç için çekilen iki ihtar tek bir haklı ihtar sayılır. - **Ödemeden Önce Tebliğ Edilmelidir:** İhtar, kiracı ilgili ayın kira borcunu ödemeden önce kendisine tebliğ edilmiş olmalıdır. Kiracı ödeme yaptıktan sonra tebliğ edilen ihtar 'haksız' duruma düşer. (Kaynak: www.calinokcuhukuk.com/kiracinin-tahliyesi/)