İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasında (TBK m. 352/2), kiraya verenin yeni malik olması durumunda, yeni malikin dava açabilmek için öncelikle hangi hukuki işlemi yapması zorunludur? Bu işlemin yapılmamasının, çekilecek ihtarların 'haklı' sayılmasına etkisini tartışınız.

Kiralananı sonradan iktisap eden yeni malikin, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açabilmesi için öncelikle kiracıya bir ihtarname göndererek taşınmazı iktisap ettiğini bildirmesi ve bundan sonraki kira bedellerinin kendisine ödenmesini talep etmesi zorunludur. Metinde de 'Kiralayan olmayan malik dava açmak için öncelikle ihtara tapu senedini eklemeli ve öyle keşide etmelidir. Böylece kira ücretlerinin kendisine ödenmesini talep etmelidir.' denilmektedir. Bu bildirimin hukuki önemi şudur: Kiracı, mülkiyet değişikliğinden haberdar edilene kadar, iyi niyetle eski malike kira bedelini ödemekle borcundan kurtulur. Yeni malik bu bildirimi yapmadan, kiracının eski malike ödeme yapması nedeniyle temerrüde düştüğünü iddia edemez. Dolayısıyla, yeni malikin bu bildirimi yapmasından sonraki dönemlere ait kira borçları muaccel hale gelir ve ancak bu borçların ödenmemesi halinde çekilecek ihtarlar 'haklı' sayılır. Bu bildirim yapılmadan çekilen ihtarlar, kiracının temerrüdü hukuken oluşmadığı için 'haksız' kabul edilir ve iki haklı ihtar şartını oluşturmaz. (Kaynak: kadimhukuk.com.tr/makale/iki-hakli-ihtar-nedeniyle-tahliye/)