Bir kira sözleşmesinde, kiracının farklı aylara ait kira bedellerini ödememesi nedeniyle hakkında iki ayrı icra takibi yapılmış ve kiracı her iki borcu da ödeme emirlerinin tebliğinden sonra ödemiştir. Bu durumda, TBK m. 315 uyarınca temerrüt nedeniyle tahliye davası açılamasa bile, TBK m. 352/2 uyarınca 'iki haklı ihtar nedeniyle tahliye' davası açılabilir mi? Gerekçesiyle açıklayınız.

Evet, açılabilir. Bu iki tahliye nedeni birbirinden farklı hukuki zeminlere ve şartlara dayanır. Temerrüt nedeniyle tahliye (TBK m. 315): Bu davanın açılabilmesi için kiracının, ihtarname (veya ödeme emri) tebliğinden itibaren verilen 30 günlük süre içinde borcunu ödememiş olması gerekir. Örnekte kiracı süresi içinde ödeme yaptığı için bu yola başvurulamaz. İki haklı ihtar nedeniyle tahliye (TBK m. 352/2): Bu davanın açılabilmesi için ise, bir kira yılı içinde iki farklı aya ait kiranın ödenmemesi nedeniyle kiracıya iki 'haklı' ihtar çekilmiş olması yeterlidir. 'Haklı ihtar', ihtarın tebliğ edildiği anda borcun muaccel ve ödenmemiş olmasıdır. Kiracının ödemeyi, ihtarın (veya ödeme emrinin) tebliğinden 'sonra' yapması, ihtarın haklılığını ortadan kaldırmaz. Metinde de belirtildiği gibi, 'Yerleşmiş yüksek mahkeme kararları... iki haklı ihtar bakımından da ihtar koşulunu sağlamaktadır.' Dolayısıyla, örnekteki kiracı, her iki borcu da ödeme emirlerinin tebliğinden sonra ödeyerek iki ayrı haklı ihtara sebebiyet vermiştir. Kiraya veren, bu iki haklı ihtara dayanarak kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde TBK m. 352/2'ye göre tahliye davası açabilir. Ödeme yapmış olması, bu tahliye nedeninin oluşmasını engellemez.