Kat mülkiyeti (KMK) ile kat irtifakı arasındaki temel hukuki fark nedir? Henüz inşaatı tamamlanmamış bir yapı üzerinde kat mülkiyeti kurulabilir mi? Kurulamazsa, arsa payı sahiplerinin haklarını güvence altına almak için hangi hukuki yola başvurulur?

Kat mülkiyeti ile kat irtifakı arasındaki temel hukuki fark, yapının hukuki ve fiili durumundan kaynaklanır. Kat mülkiyeti, 'tamamlanmış' bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde kurulan, arsa payı ile bağlantılı bağımsız bir mülkiyet hakkıdır. Kat irtifakı ise, henüz 'inşaatına başlanmamış veya inşaatı tamamlanmamış' bir arsa üzerinde, ileride kat mülkiyetine çevrilmek üzere kurulan, arsa maliklerine veya üçüncü kişilere, yapılacak yapının belirli bir bölümü üzerinde hak sahipliği ve karşılıklı borçlar yükleyen bir irtifak hakkıdır. Hayır, inşaatı tamamlanmamış bir yapı üzerinde doğrudan kat mülkiyeti kurulamaz; yapı kullanım izin belgesinin (iskan ruhsatı) alınmış olması gerekir. İnşaat aşamasında arsa payı sahiplerinin veya daire satın alan kişilerin haklarını güvence altına almak için başvurulacak hukuki yol, tapu siciline 'kat irtifakı' tesis ettirmektir. Bu, ileride inşaat tamamlandığında, kat irtifakı sahiplerinin doğrudan kat mülkiyetine sahip olmalarını sağlayan bir ara rejimdir.