Üst hakkı tesis edilmesi için izlenmesi gereken hukuki prosedür nedir? Noterde düzenlenen bir 'üst hakkı ön izin sözleşmesi' tek başına üst hakkının kurulması için yeterli midir? (Yargıtay 14. HD, 2014/13869 E.)

Üst hakkı bir ayni hak olduğu için, tesisi sıkı şekil şartlarına bağlanmıştır. İzlenmesi gereken hukuki prosedür şunlardır: 1. **Geçerli Bir Hukuki Sebep:** Taraflar arasında üst hakkı kurulmasına yönelik bir anlaşma (sözleşme) veya ölüme bağlı tasarruf bulunmalıdır. Bu sözleşme, bir borçlandırıcı işlemdir. 2. **Resmi Senet Düzenlenmesi:** Üst hakkının kurulabilmesi için asıl olan tasarruf işlemi, TMK m. 827 ve Tapu Kanunu m. 26 uyarınca, **tapu sicil müdürlüğünde** yetkili memur huzurunda düzenlenecek bir **resmi senetle** yapılır. Bu resmi senet, tarafların iradelerini tapu memuru önünde açıklamasıyla oluşur. 3. **Tescil:** Düzenlenen resmi senede dayanılarak, üst hakkının tapu kütüğünün ilgili sayfasına (irtifaklar sütununa veya bağımsız ve sürekli ise ayrı bir sayfaya) **tescil edilmesi** gerekir. Ayni hak, tescil ile doğar. Noterde düzenlenen bir 'üst hakkı ön izin sözleşmesi' veya 'üst hakkı vaadi sözleşmesi', tek başına üst hakkını kurmaz. Bu tür sözleşmeler, taraflara tapuda resmi senet düzenleyerek üst hakkını kurma borcu yükleyen bir **borçlandırıcı işlem** niteliğindedir. Yani bu sözleşme, üst hakkının kendisini değil, kurulmasını talep etme hakkını doğurur. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin 2014/13869 E. sayılı kararında da belirtildiği gibi, davacı noter sözleşmesine dayanarak, davalıyı tapuda resmi senet düzenlemeye ve tescil talebinde bulunmaya zorlamak için dava açabilir (tescile zorlama davası). Ancak noter sözleşmesi, tescil olmadan ayni hakkı doğurmaz. (Kaynak: barandogan.av.tr/blog/gayrimenkul-hukuku/ust-hakki-irtifaki-davasi.html)