Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 355'te düzenlenen 'yeniden kiralama yasağı' hangi tahliye sebeplerinde uygulanır ve bu yasağın ihlalinin yaptırımı nedir? Yargıtay içtihatlarına göre, kiraya verenin ihtar çekmesi üzerine kiracının dava açılmadan taşınmazı boşaltması halinde bu yasak yine de uygulanır mı?

TBK m. 355'e göre 'yeniden kiralama yasağı' iki temel tahliye sebebinde uygulanır: 1. Gereksinim (ihtiyaç) nedeniyle tahliye (TBK m. 350/1 ve m. 351): Kiraya veren, kendisi veya kanunda sayılan yakınlarının ihtiyacı için kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı bir sebep olmaksızın 3 yıl geçmedikçe taşınmazı eski kiracısından başkasına kiralayamaz. 2. Yeniden inşa ve imar amacıyla tahliye (TBK m. 350/2): Bu durumda ise eski kiracının öncelikli kiralama hakkı vardır ve bu hak sona erdirilmedikçe taşınmaz 3 yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. Yasağın ihlalinin yaptırımı, kiraya verenin eski kiracısına, son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemesidir. Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre (örneğin, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2017/4122 K. 2019/282), bu yasağın uygulanabilmesi için tahliyenin bir mahkeme kararı ve/veya icra yoluyla gerçekleşmiş olması gerekir. Kiraya verenin sadece ihtar çekmesi üzerine, bir dava açılmadan veya icra takibi yapılmadan kiracının taşınmazı kendiliğinden boşaltması durumunda, TBK m. 355'teki tazminat koşulları oluşmaz. Yargıtay, bu durumu 'yargısal bir zorlama olmaksızın' gerçekleşen bir tahliye olarak nitelendirmekte ve yasağı uygulamamaktadır.