Yeni malikin konut ihtiyacı nedeniyle tahliye davası (TBK m. 351) açabilmesi için, iktisap tarihinden itibaren 'bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek' koşulu getirilmiştir. Bu bir aylık sürenin hukuki niteliği nedir (hak düşürücü süre mi, düzenleyici süre mi)? Bu süre içinde ihtarname gönderilmemesinin, yeni malikin dava hakkına etkisini, kanunun tanıdığı alternatif dava açma yoluyla (sözleşme sonunu bekleme) birlikte değerlendiriniz.

TBK m. 351/1'de yeni malikin, iktisap tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya bildirmesi koşuluyla, altı ay sonra tahliye davası açabileceği düzenlenmiştir. Buradaki 'bir aylık süre', hak düşürücü bir süredir. Eğer yeni malik, bu özel imkandan yararlanarak altı ay sonra dava açmak istiyorsa, bu bir aylık süre içinde kiracıya yazılı bildirimi (genellikle noter ihtarnamesi) göndermek zorundadır. Bu sürenin kaçırılması, yeni malikin bu yolla (iktisaptan altı ay sonra) dava açma hakkını ortadan kaldırır. Ancak bu durum, yeni malikin tahliye davası açma hakkını tamamen yok etmez. Kanun, yeni malike alternatif bir yol daha sunmuştur. TBK m. 351/2, 'Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir' hükmünü amirdir. Dolayısıyla, ilk bir aylık ihtar süresini kaçıran yeni malik, eski malik ile kiracı arasındaki mevcut kira sözleşmesinin tarafı haline geldiği için, bu sözleşmenin süresinin bitmesini bekleyebilir. Sözleşme süresi bittikten sonraki bir ay içinde, yine ihtiyaç sebebine dayanarak tahliye davası açabilir. Kısacası, bir aylık ihtar süresi, sadece 'iktisaptan altı ay sonra' dava açma hakkı için hak düşürücü niteliktedir; genel tahliye davası açma hakkını ortadan kaldırmaz (oner.av.tr/konut-ihtiyac-nedeniyle-tahliye-yargitay-kararlari/).