TBK m. 355/2'de düzenlenen, yeniden inşa ve imar amacıyla tahliye edilen kiracının 'öncelik hakkı'nı kullanabilmesi için kiralayanın yapması gereken 'yazılı bildirim'in hukuki niteliği nedir? Bu bildirimin yapılmaması halinde, kiralayanın taşınmazı üçüncü bir kişiye kiralamasının sonuçlarını ve kiracının haklarını tartışınız.

TBK m. 355/2 uyarınca, kiralayanın yeniden inşa edilen taşınmazı kiraya verme niyetini ve yeni şartları eski kiracıya bildirdiği 'yazılı bildirim', hukuki niteliği itibarıyla bir 'icap' (teklif) niteliğindedir. Bu bildirimle kiralayan, eski kiracıya yeni şartlarla bir kira sözleşmesi yapma teklifinde bulunmaktadır. Eski kiracı, bu icabı tebliğden itibaren bir ay içinde kabul ederse, taraflar arasında yeni bir kira sözleşmesi kurulmuş olur. Eğer kiralayan, bu yazılı bildirimi yapmadan, yani eski kiracıya öncelik hakkını kullanma imkanı tanımadan, taşınmazı üçüncü bir kişiye kiralarsa, kanunun amir hükmünü ihlal etmiş olur. Bu durumda iki temel sonuç doğar: 1) Kiracı Tazminat Talep Edebilir: Bu eylem, TBK m. 355/3 kapsamında bir ihlal teşkil eder ve eski kiracı, kiralayandan 'son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere' tazminat talep etme hakkına sahip olur. 2) Üçüncü Kişiyle Yapılan Sözleşmenin Geçerliliği: Doktrinde tartışmalı olmakla birlikte, kanunun 'bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz' şeklindeki açık ifadesi, bu yasağa rağmen üçüncü kişiyle yapılan kira sözleşmesinin geçersiz (batıl) olduğu veya en azından eski kiracıya karşı ileri sürülemeyeceği şeklinde yorumlanabilir. Bu durumda eski kiracı, tazminat talep etmek yerine, taşınmazın kendisine kiralanması için bir tespit ve eda davası açma hakkına da sahip olabilir (kadimhukuk.com.tr/makale/yeniden-kiralama-yasagi/).