TBK m. 355/3'e göre yeniden kiralama yasağını ihlal eden kiralayanın ödemekle yükümlü olduğu tazminat, bir 'cezai şart' mıdır, yoksa bir 'haksız fiil tazminatı' mıdır? Bu tazminat talebinin tabi olduğu zamanaşımı süresinin belirlenmesinde, Yargıtay'ın benimsediği hukuki nitelemenin sonuçlarını tartışınız.

TBK m. 355/3'te düzenlenen tazminatın hukuki niteliği doktrinde tartışmalı olsa da, Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre bu bir 'haksız fiil tazminatı' olarak kabul edilmektedir. Yargıtay 4. Hukuk Dairesi'nin E. 1986/7111, K. 1986/7915 sayılı kararında da belirtildiği gibi, yasa koyucu, kanunun emredici hükmüne (yeniden kiralama yasağı) aykırı davranmayı hukuka aykırı bir eylem olarak kabul etmiş ve bu eylemin sonucunda doğacak zarar için bir tazminat öngörmüştür. Bu tazminat, 'son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere' belirlenen asgari bir miktarı içerse de, bu durum onu bir cezai şart yapmaz. Bu, kanun tarafından belirlenmiş asgari bir tazminat ölçütüdür; hakim, somut olayda kiracının uğradığı zararın (örneğin yeni bir yer bulmak için yaptığı masraflar, daha yüksek kira ödemek zorunda kalması vb.) daha fazla olduğunu tespit ederse, bu asgari miktarın üzerinde bir tazminata da hükmedebilir. Bu hukuki nitelemenin en önemli sonucu, tazminat talebinin tabi olduğu zamanaşımı süresinde ortaya çıkar. Eğer bu bir sözleşmesel borca aykırılık (cezai şart) olarak kabul edilseydi, genel zamanaşımı süresi olan 10 yıl (TBK m. 146) uygulanacaktı. Ancak Yargıtay, bunu bir haksız fiil olarak nitelediği için, TBK m. 72'de düzenlenen haksız fiil zamanaşımı sürelerinin uygulanması gerektiğini kabul etmektedir. Buna göre, tazminat istemi, zarar görenin zararı ve tazminat yükümlüsünü öğrendiği tarihten başlayarak iki yılın ve her halde fiilin (taşınmazın üçüncü kişiye kiralandığı tarihin) işlendiği tarihten başlayarak on yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar (kadimhukuk.com.tr/makale/yeniden-kiralama-yasagi/).