Yeniden inşa ve imar amacıyla tahliye (TBK m. 350/b.2) durumunda, eski kiracıya tanınan 'öncelik hakkı'nın (TBK m. 355/2) hukuki niteliği ve kullanım koşulları nelerdir? Bu hakkın, gereksinim nedeniyle tahliyeden sonra uygulanan salt 'yeniden kiralama yasağı'ndan (TBK m. 355/1) farkını açıklayınız.

Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılan taşınmazlarda, eski kiracıya TBK m. 355/2 ile tanınan 'öncelik hakkı', hukuki niteliği itibarıyla bir 'ön alım (şüfa) hakkı'na benzeyen, kanundan doğan bir 'yeniden kiralama hakkı'dır. Bu hak, kiracıya, inşaat tamamlandıktan sonra taşınmazı yeni durumu ve yeni kira bedeli ile herkesten önce kiralama imkanı verir. Bu hakkın kullanılabilmesi için şu koşullar gereklidir: 1) Kiralayanın, inşaat tamamlandıktan sonra taşınmazı yeniden kiraya vermek istemesi. 2) Kiralayanın bu niyetini ve yeni şartları (yeni kira bedeli vb.) eski kiracıya yazılı olarak bildirmesi. 3) Eski kiracının, bu bildirimi tebliğ aldıktan sonra bir ay içinde bu hakkını kullanması. Kiracı bu hakkını kullanmaz veya süreyi geçirirse, kiralayan taşınmazı başkasına kiralayabilir. Kiracı öncelik hakkını kullanmadıkça, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz (kadimhukuk.com.tr/makale/yeniden-kiralama-yasagi/). Bu durum, gereksinim nedeniyle tahliyeden (TBK m. 355/1) temel bir fark içerir. Gereksinim nedeniyle tahliyede, eski kiracının bir öncelik hakkı yoktur. Orada sadece kiralayan için, haklı bir sebep olmaksızın üç yıl boyunca taşınmazı başkasına kiralayamama şeklinde negatif bir 'yasak' söz konusudur. Yeniden inşa ve imarda ise kiracıya tanınmış pozitif bir 'hak' vardır.