Türk Borçlar Kanunu'nun 355. maddesinde düzenlenen 'yeniden kiralama yasağı' hangi tahliye sebeplerinin varlığı halinde uygulama alanı bulur ve bu yasağın ihlalinin hukuki yaptırımı nedir? Yargıtay'ın, bu yasağın uygulanabilmesi için aradığı 'mahkeme kararı ve cebri icra' şartını, yasağın amacı ve kiracıyı koruma fonksiyonu açısından kritik bir şekilde değerlendiriniz.

Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 355. maddesinde düzenlenen yeniden kiralama yasağı, iki temel tahliye nedenine bağlı olarak uygulama alanı bulur: 1) Kiralayanın veya kanunda sayılan yakınlarının konut veya işyeri 'gereksinimi' sebebiyle kiralananın boşaltılması (TBK m. 350/b.1, m. 351). 2) Kiralananın 'yeniden inşa ve imar' amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi veya değiştirilmesi sebebiyle boşaltılması (TBK m. 350/b.2). Bu sebeplerle tahliye edilen bir taşınmaz, kiralayan tarafından haklı bir sebep olmaksızın, tahliye tarihinden itibaren üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralanamaz. Yasağın ihlali halinde kiralayan, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olur (TBK m. 355/3). Yargıtay, yerleşik içtihatlarında (örneğin, 3. HD, E. 2018/5894, K. 2019/6781) bu yasağın uygulanabilmesi için kiracının tahliyesinin bir mahkeme kararına dayanması ve bu kararın icra yoluyla uygulanması gerektiğini aramaktadır. Yargıtay'a göre, kiracının, kiralayanın ihtarname göndermesi veya dava açması üzerine, yargılama sonucunu beklemeden kendiliğinden taşınmazı boşaltması halinde bu yasak hükümleri uygulanmaz. Bu yorum, yasağın lafzında bulunmayan bir şart eklediği ve kiralayanın kötü niyetli davranışlarını önleme amacını zayıflattığı için doktrinde eleştirilmektedir. Zira bu yorum, kiracıyı dava ve icra masraflarıyla karşı karşıya kalmamak için iyi niyetle evi boşalttığında korumasız bırakmaktadır (kadimhukuk.com.tr/makale/yeniden-kiralama-yasagi/).