Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin 2. fıkrası, kiraya verene 'bir kira yılı içinde iki haklı ihtar' nedeniyle tahliye davası açma hakkı tanımaktadır. Bu hakkın doğabilmesi için ihtarların taşıması gereken şekil ve içerik şartları nelerdir? Aynı aya ait kira borcu için gönderilen iki farklı ihtar veya farklı kira yıllarına ait birer ihtar bu hakkı doğurur mu?

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası hakkının (TBK m. 352/2) doğabilmesi için ihtarların taşıması gereken şartlar şunlardır: 1) Yazılı Olma Şartı: İhtarların yazılı şekilde yapılması zorunludur. Noter aracılığıyla yapılması ispat kolaylığı sağlar ancak adi yazılı ihtar da geçerlidir. 2) Haklı Olma Şartı: İhtarın haklı sayılabilmesi için, kira borcunun muaccel (ödeme zamanı gelmiş) olduktan sonra gönderilmesi ve kiracının bu ihtara rağmen ödeme yapmamış olması gerekir. Henüz vadesi gelmemiş bir borç için çekilen ihtar haklı değildir. 3) Farklı Aylara Ait Olma Şartı: İki haklı ihtarın, aynı kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde, birbirinden farklı aylara ait ödenmemiş kira bedelleri için çekilmiş olması gerekir. Aynı aya ait kira borcu için (örneğin, hem ayın 10'unda hem 20'sinde) çekilen iki ihtar, tek bir ihtar sayılır. 4) Aynı Kira Yılı İçinde Olma Şartı: İki haklı ihtarın da aynı kira yılı içinde gerçekleşmesi gerekir. Örneğin, kira yılı 1 Ocak - 31 Aralık ise, 2022 yılına ait bir ihtar ile 2023 yılına ait bir ihtar, bu madde kapsamında tahliye hakkı doğurmaz. Her iki ihtarın da aynı kira yılına (örneğin 2023 yılı içindeki Şubat ve Haziran ayları) ait olması zorunludur. Dava, bu ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır.