6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 325. maddesi, kiracının sözleşme süresine uymaksızın kiralananı erken tahliye etmesi durumunda kira borcunun 'makul bir süre' daha devam edeceğini düzenlemektedir. Bu 'makul süre' kavramı nasıl belirlenir ve kiracının bu sorumluluktan kurtulmak için öne sürebileceği 'yeni kiracı bulma' yükümlülüğünün şartları nelerdir?

'Makul süre', kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği, somut olayın özelliklerine göre belirlenen bir süredir. Bu sürenin tespitinde; kiralananın niteliği, konumu, bulunduğu bölgedeki emsal kira durumu, ilan ve pazarlama olanakları gibi objektif kriterler dikkate alınır. Yargıtay kararlarında bu süre genellikle 2 ila 4 ay arasında değişmekle birlikte, her olay kendi özel koşullarında değerlendirilir. Kiracı, bu 'makul süre' boyunca kira bedelini ödeme sorumluluğundan kurtulmak için, TBK m. 325/2 uyarınca bir savunma mekanizmasına sahiptir. Buna göre kiracı, 'kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması' halinde kira borcundan kurtulur. Bu yükümlülüğün şartları şunlardır: 1) Yeni Kiracı Adayının Ödeme Gücüne Sahip Olması: Kiraya verenin, adayın mali durumunu araştırması ve yeterli görmesi gerekir. 2) Kiraya Verenden Kabul Etmesinin Beklenebilmesi: Adayın kişiliği, kiralananı kullanım amacı gibi nedenlerle kiraya verenin objektif olarak kabul edemeyeceği bir durumda olmaması gerekir. Kiraya verenin keyfi olarak adayı reddetmesi hakkı korumaz. 3) Kira İlişkisini Devralmaya Hazır Olması: Adayın, mevcut kira sözleşmesinin koşullarını (kira bedeli, süre vb.) kabul etmeye hazır olması gerekir. Kiraya veren, bu şartları taşıyan bir kiracı adayını haklı bir sebep olmaksızın reddederse, kiracı kira borcundan kurtulmuş sayılır.