Çatılı işyeri kira sözleşmelerinde, 'iki haklı ihtar' nedeniyle tahliye davası açılabilmesinin koşulları nelerdir? Bu ihtarların hangi süre içinde ve ne şekilde yapılması gerekir?

'İki haklı ihtar nedeniyle tahliye', TBK m. 352/2'de düzenlenmiştir. Bu yola başvurulabilmesi için şu koşulların bir arada gerçekleşmesi gerekir: 1) Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödememiş olmalıdır. 2) Kiraya veren, ödenmeyen farklı aylara ait kiralar için kiracıya aynı kira yılı içinde yazılı olarak iki ayrı 'haklı' ihtar göndermiş olmalıdır. 3) İhtarın 'haklı' sayılması için, ihtarın ilgili kiranın muaccel olmasından (vadesi geçtikten) sonra gönderilmesi gerekir. Vadesi gelmemiş bir kira için çekilen ihtar haklı sayılmaz. 4) Bu koşullar sağlandığında, kiraya veren, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tahliye davası açabilir. Bu bir aylık süre hak düşürücüdür.