Kiraya veren, kiracının komşularına rahatsızlık vermesi nedeniyle tahliye davası açmak istemektedir. Bu davayı açmadan önce kiracıya bir ihtarname gönderme zorunluluğu var mıdır? Bu konudaki yasal düzenlemeyi ve ihtarın içeriğini açıklayınız.

Evet, bu davayı açmadan önce kiracıya ihtarname gönderme zorunluluğu vardır. Bu durum, TBK md. 316'da 'Kiracının özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu' başlığı altında düzenlenmiştir. Kiracının bu borca aykırı davranması durumunda, kiraya veren sözleşmeyi derhal feshederek tahliye talep edebilir. Ancak, kanun bu hakkın kullanılmasını bir ön şarta bağlamıştır. TBK md. 316/2'ye göre, konut ve çatılı işyeri kirasında, kiraya veren, kiracıya 'en az otuz gün süre vererek' aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini 'yazılı olarak' ihtar etmek zorundadır. Bu ihtar, bir geçerlilik şartıdır ve yapılmadan açılan dava reddedilir. İhtarın içeriğinde şunlar bulunmalıdır: 1) Kiracının sözleşmeye aykırı olan somut davranışı (örneğin, sürekli yüksek sesle müzik dinlemesi, ortak alanlara çöp bırakması). 2) Bu aykırılığın giderilmesi için en az 30 günlük bir süre tanındığı. 3) Bu süre içinde aykırılığa son verilmezse, kira sözleşmesinin feshedileceği ve tahliye davası açılacağı. Bu ihtarın sonuçsuz kalması durumunda, kiraya veren tahliye davası açabilir.