Bir kiracı, TBK md. 352/2 uyarınca iki haklı ihtara maruz kalmamak için, kira bedelini sürekli olarak ayın son günü veya bir sonraki ayın başında ödemektedir. Kira sözleşmesinde ödeme gününe ilişkin bir hüküm yoksa, bu durum kiraya verene 'iki haklı ihtar' nedeniyle tahliye davası açma hakkı verir mi?

Evet, verebilir. Kira borcu, TBK md. 314'e göre 'götürülecek borç' değil, 'aranılacak borç'tur ve kural olarak kiraya verenin ikametgahında ödenir. Ancak uygulamada genellikle banka hesabına yatırılır. Ödeme zamanı konusunda, TBK md. 314, 'Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.' der. Ancak bu hüküm, genellikle sözleşmelerle aksi kararlaştırıldığı için nadiren uygulanır. Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre, eğer sözleşmede ödeme günü 'her ayın ilk beş günü içinde' gibi spesifik bir tarih olarak kararlaştırılmışsa, bu tarihten sonra yapılan her ödeme 'geç ödeme' sayılır ve haklı ihtar sebebidir. Eğer sözleşmede hiçbir hüküm yoksa, Yargıtay genellikle kira bedelinin ilgili olduğu 'ayın başında' ödenmesi gerektiği yönündeki teamülü kabul eder. Bu durumda, kiracının borcunu sürekli olarak ayın sonunda veya bir sonraki ayın başında ödemesi, temerrüde düştüğü anlamına gelir. Kiraya veren, bu gecikmeler için iki farklı ayda çektiği ihtarlarla, iki haklı ihtar koşulunu oluşturabilir ve kira yılının sonunda tahliye davası açabilir. Önemli olan, ihtarın çekildiği anda borcun vadesinin geçmiş olmasıdır.