İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası (TBK md. 352/2) açılabilmesi için ihtarların hangi koşulları taşıması gerekmektedir? İhtarların 'aynı kira yılı' içinde olması ne anlama gelir?

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için ihtarların şu kümülatif koşulları taşıması gerekir: 1) İki Ayrı Aya Ait Kira Borcu: Kiracının ödemediği veya geç ödediği kira borçları, iki farklı aya ait olmalıdır. 2) Yazılı İhtar: Kiraya veren, ödenmeyen her bir kira için kiracıya ayrı ayrı ve yazılı olarak ihtarname göndermelidir. Bu ihtar noter kanalıyla olabileceği gibi, iadeli taahhütlü mektup gibi yazılı ve ispatı mümkün başka yollarla da olabilir. 3) Haklılık: İhtarın haklı olması, yani ihtarın gönderildiği tarihte ilgili ayın kirasının muaccel (vadesi gelmiş) olması ve ödenmemiş olması gerekir. Ödeme yapıldıktan sonra gönderilen ihtar haklı sayılmaz. 4) Aynı Kira Yılı veya Bir Yılı Aşan Sözleşmelerde Bir Kira Yılı: İki haklı ihtarın da 'aynı kira yılı' içinde yapılmış olması şarttır. Bir yıllık sözleşmelerde bu, sözleşmenin başlangıç ve bitiş tarihleri arasındaki 12 aylık dönemdir. Bir yıldan uzun süreli veya belirsiz süreli sözleşmelerde ise, 'bir kira yılı' içinde yapılmış olması gerekir. Örneğin, 01.03.2023'te başlayan bir yıllık sözleşmede, Mart 2023 ile Şubat 2024 arasındaki döneme ait iki farklı ayın kirası için yapılan ihtarlar aynı kira yılı içindedir. Mart 2023 ve Nisan 2024 kiraları için yapılan ihtarlar farklı kira yıllarına ait olduğu için bu davaya dayanak oluşturmaz.