Kira sözleşmesinde 5 yılı dolduran kiracının kira bedelinin tespiti için dava açılması (TBK md. 344/III), tarafların sözleşmede belirlediği artış oranını nasıl etkiler? Hakimin kira bedelini belirlerken dikkate alacağı kriterler nelerdir?

TBK md. 344/III, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, tarafların anlaşması olup olmadığına bakılmaksızın, yeni kira yılında uygulanacak kira bedelinin hakim tarafından belirlenmesini talep etme hakkı tanır. Bu hüküm, tarafların sözleşmede belirlediği artış oranını geçersiz kılar. Yani, sözleşmede 'kira artışı her yıl TÜFE oranında yapılır' şeklinde bir hüküm olsa dahi, 5. uzama yılından sonra kiraya veren (veya kiracı), bu oranın emsal kira bedellerinin altında kaldığını iddia ederek 'kira bedelinin tespiti davası' açabilir. Hakim, yeni kira bedelini belirlerken, kanunda sayılan şu kriterleri 'birlikte' ve 'hakkaniyete uygun' bir şekilde dikkate alır: 1) Tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı (bu bir tavan değil, sadece bir kriterdir). 2) Kiralananın durumu (konumu, yaşı, büyüklüğü, özellikleri). 3) Emsal kira bedelleri (kiralanana benzer nitelikteki taşınmazların kira bedelleri). Bu dava, kira bedelini piyasa rayiçlerine yaklaştırmayı amaçlayan özel bir düzenlemedir.