TBK m. 344/3 uyarınca, beş yılı dolduran kiralar için açılan tespit davasında hakimin belirleyeceği yeni kira bedelinin, 'emsal kira bedelleri' dikkate alınarak saptanması ne anlama gelir? Mahkemenin 'emsal' araştırması yaparken hangi nitelikteki taşınmazları karşılaştırması gerekir?
'Emsal kira bedelleri', TBK m. 344/3'e dayalı kira tespit davalarının en önemli ve belirleyici unsurudur. Bu kriter, hakimin, uyuşmazlık konusu kiralananın bulunduğu çevredeki benzer nitelikteki diğer taşınmazların kira bedellerini araştırarak, kiralananın kira bedelini güncel piyasa koşullarına ve 'rayiç değere' yaklaştırmasını ifade eder. Bu, uzun yıllar boyunca TÜFE artışlarıyla sınırlı kalan ve piyasanın gerisinde kalan kiraların hakkaniyete uygun bir seviyeye getirilmesini amaçlar. Emsal Araştırmasının Kapsamı: Mahkeme, bu araştırmayı genellikle bilirkişi heyeti (gayrimenkul değerleme uzmanı, emlak danışmanı vb.) aracılığıyla yapar. Bilirkişilerin ve mahkemenin, 'emsal' olarak kabul edeceği taşınmazları seçerken şu niteliklere dikkat etmesi gerekir: a) Konum ve Çevre: Emsal taşınmaz, dava konusu taşınmazla aynı veya çok yakın bir lokasyonda (aynı sokak, aynı mahalle, benzer sosyal ve ticari çevre) bulunmalıdır. Farklı bir semtteki bir taşınmaz emsal alınamaz. b) Nitelik ve Özellikler: Emsal taşınmazın, dava konusu taşınmazla benzer özelliklere sahip olması gerekir. Bunlar; binanın yaşı, brüt ve net metrekare büyüklüğü, oda sayısı, katı, cephesi, manzarası, ısınma sistemi, otopark, asansör gibi fiziki ve sosyal donatılarıdır. Bir rezidanstaki daire ile eski bir apartmandaki daire birbirine emsal olamaz. c) Kira Sözleşmesinin Tarihi: Emsal olarak sunulan kira bedellerinin, yeni tarihli veya son 1-2 yıl içinde yapılmış sözleşmelere ait olması tercih edilir. Çok eski tarihli kira bedelleri güncel piyasayı yansıtmaz. d) Kiralama Şekli: Eşyalı veya eşyasız kiralama gibi farklılıklar da dikkate alınmalıdır. Bilirkişi, bu kriterlere uygun olarak belirlediği 3-5 adet emsal taşınmazın kira bedellerini mahkemeye sunar. Hakim, bu emsal bedelleri, kiralananın kendi özel durumu (bakımlı/bakımsız olması gibi) ve diğer kanuni kriterlerle (TÜFE oranı, hakkaniyet) birlikte değerlendirerek, yeni kira yılının bedelini takdir eder.