Kira sözleşmesi olmayan, ancak banka dekontları ile kira ilişkisi ispatlanan bir kiracının, kira bedelini ödememesi halinde, kiraya veren İcra ve İflas Kanunu'na göre 'ilamsız tahliye takibi' (Örnek No: 13) yoluna başvurabilir mi? Bu takip yolunda yazılı bir sözleşmenin olmamasının yaratacağı potansiyel zorluklar nelerdir?
Evet, başvurabilir. İİK m. 269 vd. hükümlerine göre, adi kiralara ilişkin ilamsız tahliye takibi yapabilmek için, takibin 'yazılı bir kira sözleşmesine' dayanması zorunluluğu yoktur. Kiraya verenin, takip talebinde kira ilişkisini ve şartlarını beyan etmesi yeterlidir. Yazılı bir sözleşmenin olmaması, takibin başlatılmasına engel değildir. Ancak, bu durum, kiracının takibe itiraz etmesi halinde kiraya veren için ispat zorlukları yaratır. Potansiyel Zorluklar: 1) Kiracının İtirazı: Kiracı, ödeme emrine 7 gün içinde itiraz ederken, hem borca (kira bedelini ödediği veya borcun olmadığı) hem de 'kira ilişkisinin kendisine' (imzaya itiraz edemeyeceği için, 'kira akdini ve şartlarını kabul etmediği' şeklinde) itiraz edebilir. 2) İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Davası: Kiracının bu şekilde itiraz etmesi halinde, kiraya veren İcra Hukuk Mahkemesi'nde 'itirazın kaldırılması ve tahliye' davası açmak zorundadır. İşte bu davada, yazılı sözleşmenin olmaması önemli bir zorluk yaratır. a) İspat Yükü: Kiraya veren, aralarındaki kira ilişkisinin varlığını ve takipte belirttiği kira bedeli, ödeme zamanı gibi şartları ispatlamakla yükümlü olur. b) Deliller: Kiraya veren, bu ispat için banka dekontlarına, tanık beyanlarına ve diğer delillere (elektrik/su abonelikleri vb.) dayanmak zorunda kalır. Eğer banka dekontları düzenli ve 'kira' açıklamalı ise, bu güçlü bir delildir. Ancak dekontlar düzensiz veya açıklamasız ise, ispat zorlaşabilir. c) İtirazın Kaldırılmasının Zorluğu: İcra Hukuk Mahkemesi'nde görülen itirazın kaldırılması davaları, dar kapsamlı bir inceleme gerektirir ve genellikle İİK m. 68'deki kesin belgelerle (noter onaylı veya imzası ikrar edilmiş belgeler) ispat aranır. Yazılı sözleşme olmadığında, bu şartı sağlamak zorlaşır. Bu durumda kiraya verenin, genel mahkemelerde (Sulh Hukuk Mahkemesi) bir 'tahliye davası' açması daha sonuç alıcı olabilir. Kısacası, yazılı sözleşme olmadan takip başlatmak mümkünse de, itiraz halinde ispat yükü ağırlaşır ve süreç karmaşıklaşır.