5 yılı dolduran bir kiracının kira bedelinin hakim tarafından belirlenmesi için açılan 'kira tespit davasında' (TBK m. 344/3), hakimin kira bedelini belirlerken göz önünde tutacağı kriterler nelerdir? Bu davanın, tarafların anlaşmasıyla belirlenen artış oranına ilişkin davadan (TBK m. 344/2) temel farkı nedir?

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde açılan kira tespit davasında, hakimin kira bedelini belirlerken dikkate alacağı kriterler TBK m. 344/3'te sayılmıştır. Bunlar: a) Tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı: Bu, bir önceki fıkradaki artış için tavan oran olup, hakim için bir başlangıç noktası ve sınırdır. b) Kiralananın durumu: Kiralananın yaşı, büyüklüğü, konumu, fiziki özellikleri, bakım durumu gibi faktörler değerlendirilir. c) Emsal kira bedelleri: En önemli kriter budur. Hakim, kiralananla benzer nitelikteki komşu veya yakın çevredeki diğer taşınmazların kira bedellerini araştırır. Bu genellikle bilirkişi marifetiyle yapılır. Hakim, bu üç unsuru 'hakkaniyete' göre değerlendirerek yeni kira bedelini tespit eder. Temel Fark: Bu davanın, taraflar arasında artış oranı konusunda anlaşma olmayan veya olan ama beş yılı doldurmamış sözleşmeler için açılan davadan (TBK m. 344/2) temel farkı, artış sınırındadır. İlk beş yıl içinde açılan davalarda hakim, kural olarak bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını 'geçemez'. Yani artışta bir tavan vardır. Ancak beş yılı doldurduktan sonra açılan davada hakim, bu tavanla bağlı değildir. Emsal kira bedellerini ve kiralananın durumunu esas alarak, TÜFE oranını aşan bir kira bedeli tespit edebilir. Bu durum, uzun yıllar düşük kalmış kiraların güncel piyasa değerine (rayiç bedele) yaklaştırılmasını amaçlayan 'adapte etme' (uyarlama) niteliğinde bir davadır.