TBK m. 352/2'de düzenlenen 'iki haklı ihtar nedeniyle tahliye' davasının açılabilmesi için gerekli olan şartları, ihtarın şekli ve içeriği ile dava açma süresi açısından detaylandırınız.

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası, kiracının kira bedelini ödemede temerrüde düşmesini yaptırıma bağlayan önemli bir tahliye sebebidir. Şartları şunlardır: 1) İki Ayrı Aya Ait Kira Bedelinin Ödenmemesi: Kiracı, bir kira yılı veya bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde aynı kira yılı içinde, iki farklı aya ait kira bedelini zamanında veya tam olarak ödememiş olmalıdır. Aylar ardışık olmak zorunda değildir. 2) İki Ayrı Haklı İhtar: Kiraya veren, ödenmeyen her bir kira bedeli için kiracıya 'ayrı ayrı' ve 'yazılı' bir ihtarname göndermelidir. İhtarların noter aracılığıyla gönderilmesi ispat kolaylığı sağlasa da, adi yazılı şekilde yapılması da geçerlidir. İhtarın 'haklı' sayılabilmesi için, kira bedelinin muaccel olmasından (vadesi gelmesinden) sonra gönderilmiş olması ve hangi aya ait kiranın istendiğini açıkça belirtmesi gerekir. İhtarda ödeme için bir süre verilmesi zorunlu değildir, ancak genellikle makul bir süre verilir. Kiracı, ihtar kendisine tebliğ edildikten sonra ödeme yapsa dahi, bu durum ihtarın haklılığını ortadan kaldırmaz. Önemli olan, ihtarın gönderildiği anda kiracının temerrüt halinde olmasıdır. 3) Kira Yılı: İki haklı ihtarın da aynı kira yılı içinde gerçekleşmesi zorunludur. 4) Dava Açma Süresi: Kiraya veren, iki haklı ihtarın çekildiği kira yılının bitiminden başlayarak 'bir ay içinde' tahliye davasını açmalıdır. Bu bir aylık süre hak düşürücü niteliktedir. Örneğin, 01.01.2023'te başlayan bir yıllık sözleşmede, 2023 yılı içinde Mart ve Ağustos kiraları için iki haklı ihtar çekilmişse, kiraya veren 01.01.2024 - 31.01.2024 tarihleri arasında dava açmalıdır.