Kiracının konut ve çatılı işyeri kiralarında, TBK m. 347 uyarınca on yıllık uzama süresi sonunda kiraya verenin herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi feshetme hakkının hukuki niteliğini ve kullanım koşullarını açıklayınız. Bu on yıllık süre nasıl hesaplanır?

TBK m. 347, konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesini düzenlerken, kiracıya karşı kiraya vereni zayıf konumda koruyan bir sistem benimsemiştir. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak kanun, kiraya verene de makul bir süre sonunda sözleşmeden kurtulma imkanı tanımıştır. Bu imkan, 'on yıllık uzama süresi' sonunda ortaya çıkar. Hukuki Niteliği: Bu hak, kiraya verene tanınmış, herhangi bir gerekçeye (ihtiyaç, yeniden inşa vb.) dayanma zorunluluğu olmayan, tek taraflı irade beyanıyla sözleşmeyi sona erdirme yetkisi veren bozucu yenilik doğuran bir haktır. Kullanım Koşulları: 1) On Yıllık Uzama Süresinin Dolması: Kiraya verenin bu hakkı kullanabilmesi için, ilk sözleşme süresinin bitiminden itibaren on yıllık 'uzama süresinin' geçmiş olması gerekir. 2) Fesih Bildirimi: Kiraya veren, on yıllık uzama süresini takip eden her yeni uzama yılının bitiminden en az üç ay önce kiracıya yazılı bir fesih bildiriminde bulunmak zorundadır. Bu bildirim yapılmazsa, sözleşme bir yıl daha uzamış sayılır. Sürenin Hesaplanması: On yıllık süre, kira sözleşmesinin süresinden bağımsız olarak, 'ilk sözleşmenin bitiş tarihinden' itibaren işlemeye başlar. Örnek: 01.09.2013 tarihinde 1 yıllık bir kira sözleşmesi yapılmışsa, sözleşme 31.08.2014'te biter ve bu tarihten itibaren 10 yıllık uzama süresi başlar. Bu süre 31.08.2024'te dolar. Kiraya veren, 2024-2025 kira yılının (yani 31.08.2025'te bitecek olan uzama yılının) bitiminden en az 3 ay önce (yani en geç 31.05.2025'e kadar) fesih bildiriminde bulunarak, 31.08.2025 tarihi itibarıyla tahliye talep edebilir. Eğer sözleşme belirsiz süreli ise, on yıllık süre kiranın başlangıcından itibaren hesaplanır.