6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 351 uyarınca, kiralananı sonradan edinen yeni malikin, ihtiyaç nedeniyle kiracının tahliyesini isteyebilmesi için uyması gereken süreler nelerdir? Bu sürelerin hukuki niteliğini (hak düşürücü süre/zamanaşımı) ve kaçırılması halinde ortaya çıkacak hukuki sonucu açıklayınız.

Yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilmesi için TBK m. 351'de iki farklı süre ve imkan öngörülmüştür. Bu süreler 'hak düşürücü süre' niteliğindedir, yani hakim tarafından re'sen (kendiliğinden) dikkate alınır ve kaçırılması halinde dava hakkı sona erer. 1) Bir Aylık Süre: Yeni malik, taşınmazı edindiği tarihten (tapuda tescil tarihinden) itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu bildirimi yaptıktan sonra, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir. Bu birinci seçenektir. 2) Altı Aylık Süre: Yeni malik, eğer yukarıdaki yolu tercih etmezse, edinim tarihinden itibaren altı ay sonra açacağı bir dava ile de sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu durumda, edinimden itibaren bir ay içinde ihtar çekme zorunluluğu yoktur. Malik, edinim tarihinden altı ay geçmesini bekleyecek ve bu tarihten sonra dava açacaktır. Örnek: 15 Mart'ta taşınmazı satın alan yeni malik, 15 Nisan'a kadar kiracıya ihtar çekerse, kira sözleşmesi (örneğin) 31 Aralık'ta bitiyorsa, 1 Ocak - 31 Ocak arasında dava açabilir. Eğer ihtar çekmezse, 15 Mart'tan 6 ay sonra, yani 15 Eylül'den sonra dilediği zaman dava açabilir. Bu sürelerin kaçırılması, yeni malikin TBK m. 351'e dayalı tahliye hakkını ortadan kaldırır. Ancak bu durum, yeni malikin diğer tahliye sebeplerine (örneğin TBK m. 350'deki genel ihtiyaç sebebi, iki haklı ihtar vb.) dayanarak dava açmasına engel değildir.