Bir vekâlet ilişkisinde, vekilin vekâlet görevini kötüye kullanarak taşınmazı gerçek değerinin çok altında bir bedelle üçüncü bir kişiye satması durumunda, bu işlemin geçerliliği TMK md. 2 ve md. 3 açısından nasıl değerlendirilir? Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 2017/1238 E., 2018/1277 K. sayılı kararında, üçüncü kişinin 'kötü niyetli' olduğunun ispatında hangi objektif emareler dikkate alınmıştır?

Bir vekilin, vekâlet verenin zararına olacak şekilde taşınmazı düşük bir bedelle satması, vekâlet sözleşmesinden doğan 'sadakat ve özen borcuna' (TBK md. 506) aykırılık teşkil eder ve vekâlet görevinin kötüye kullanılmasıdır. Bu işlemin üçüncü kişi açısından geçerliliği, onun 'iyi niyetli' olup olmadığına bağlıdır. * **İyi Niyet (TMK md. 3):** Eğer üçüncü kişi, vekilin görevini kötüye kullandığını bilmiyor ve bilmesi de gerekmiyorsa, yani 'iyi niyetli' ise, yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar. Bu durumda, vekil edenin zararı, vekil ile arasındaki bir iç ilişki sorunu olarak kalır ve vekile karşı tazminat davası açabilir. * **Kötü Niyet (TMK md. 2):** Ancak, üçüncü kişi vekil ile çıkar ve işbirliği içindeyse veya vekilin görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa, 'kötü niyetli' kabul edilir. Bu durumda, TMK md. 2'de düzenlenen 'dürüstlük kuralı' gereği, kötü niyetli kişinin kazanımı korunmaz ve yapılan tescil yolsuz hale gelir. Vekil eden, bu durumda tapu iptali ve tescil davası açabilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun ilgili kararında, üçüncü kişinin (alıcının) kötü niyetli olduğunun ispatında şu objektif emareler dikkate alınmıştır: 1. **Bedeller Arasındaki Fahiş Fark:** Taşınmazın tapudaki satış bedeli (35.000 TL) ile bilirkişi tarafından belirlenen gerçek değeri (230.000 TL) arasındaki aşırı fark, tek başına dahi kötü niyetin güçlü bir göstergesidir. 2. **Fiili Durum:** Satıştan sonra taşınmazda asıl malik olan davacının oturmaya devam etmesi ve alıcının uzun süre buna ses çıkarmaması, kira istememesi gibi hayatın olağan akışına aykırı durumlar, satışın gerçek bir mülkiyet devri amacı taşımadığına, danışıklı olduğuna işaret eder. 3. **Diğer Masraflar:** Taşınmazın vergileri gibi giderlerin satıştan sonra dahi satıcı tarafından ödenmeye devam edilmesi de işlemin muvazaalı (danışıklı) olduğunu destekleyen bir emaredir. Bu emareler, alıcının durumu bildiğini veya bilmesi gerektiğini gösterdiği için kötü niyetli kabul edilmesine yol açar.