Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, yükleniciden alacağını temlik alan üçüncü kişi, arsa sahibine karşı tescil davası açtığında, arsa sahibi, yüklenicinin sözleşmeden kaynaklanan eksik veya ayıplı iş bedellerini veya cezai şart alacağını bu üçüncü kişiye karşı ileri sürebilir mi? Bu durumun hukuki dayanağını açıklayınız.

Evet, ileri sürebilir. Bu durumun hukuki dayanağı, TBK m. 188'de (eski BK m. 167) düzenlenen 'borçlunun savunmaları' ilkesidir. Bu ilkeye göre borçlu (arsa sahibi), alacağın devrini öğrendiği sırada, devredene (yükleniciye) karşı sahip olduğu savunmaları, devralana (üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir. Alacağın temliki, borçlunun hukuki durumunu ağırlaştıramaz. Üçüncü kişi, alacağı devralırken, o alacağın tüm hukuki nitelikleriyle, yani borçlunun sahip olduğu tüm def'i ve itirazlarla birlikte devralır. Metinde yer alan Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin 2021/2118 K. sayılı kararında da belirtildiği gibi, eğer yüklenici sözleşmedeki edimlerini (inşaatı tamamlama, iskan alma, SGK borçlarını ödeme vb.) tam olarak yerine getirmemişse, arsa sahibi tapuyu devretmekten kaçınma hakkına sahiptir. Üçüncü kişi, yüklenicinin yerine geçerek tescil talep ettiğinde, arsa sahibi yükleniciye karşı ileri sürebileceği tüm bu eksiklikleri, ayıpları ve sözleşmeden doğan cezai şart gibi alacaklarını üçüncü kişiye karşı da bir 'def'i' olarak ileri sürebilir. Üçüncü kişi, tescile hak kazanabilmek için, yüklenicinin yerine getirmediği bu yükümlülükleri (örneğin eksik iş bedelini depo ederek) kendisi yerine getirmek zorunda kalabilir. (Referans: barandogan.av.tr/blog/borclar-hukuku/alacagin-temliki-veya-devri-sozlesmesi-nedir.html)