Bir yüklenici, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca kendisine düşen bir bağımsız bölümü, adi yazılı bir sözleşmeyle üçüncü bir kişiye (davacıya) satmıştır. Üçüncü kişinin, bu sözleşmeye dayanarak arsa sahibi aleyhine tapu iptali ve tescil davası açabilmesi için, bu hukuki ilişki (satış) nasıl nitelendirilir ve bu tür davalarda arsa sahibi ile yüklenici arasındaki dava arkadaşlığının hukuki niteliği nedir?

Yüklenicinin, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan 'henüz kendi adına tescil edilmemiş' bir bağımsız bölümü üçüncü bir kişiye satması, hukuken bir 'taşınmaz satışı' değil, Borçlar Kanunu anlamında bir 'alacağın temliki' (devri) işlemidir. Yüklenici, bu sözleşmeyle arsa sahibinden talep etme hakkı bulunan tapu tescil alacağını üçüncü kişiye devretmektedir. Bu temlik sözleşmesinin geçerliliği TBK m. 184 uyarınca adi yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır, resmi şekil (tapuda yapılması) aranmaz. Üçüncü kişi (davacı), bu temlik sözleşmesine dayanarak, yüklenicinin halefi olarak doğrudan arsa sahibine karşı tapu iptali ve tescil davası açabilir. Bu tür davalarda, davacı üçüncü kişinin, hem yükleniciyi hem de arsa sahibini birlikte davalı olarak göstermesi gerekir. Metinde atıf yapılan Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin 2021/1139 K. sayılı kararında da belirtildiği gibi, arsa sahibi ile yüklenici arasında 'zorunlu dava arkadaşlığı' bulunmaktadır. Çünkü, tescil talebinin kabul edilebilmesi için öncelikle yüklenicinin arsa sahibine karşı olan edimlerini (inşaatı tam ve eksiksiz bitirme vb.) yerine getirip getirmediğinin ve tescile hak kazanıp kazanmadığının tespit edilmesi gerekir. Bu tespit ise ancak yüklenicinin de davada taraf olmasıyla mümkündür. Mahkeme, yüklenicinin de davaya dahil edilmesini sağlayarak taraf teşkilini tamamlamadan davanın esası hakkında karar veremez. (Referans: barandogan.av.tr/blog/borclar-hukuku/alacagin-temliki-veya-devri-sozlesmesi-nedir.html)