Bir yüklenici ile iş sahibi arasında yapılan eser sözleşmesinde, eserin teslimi sonrası yapılan muayenede iş sahibi tarafından fark edilemeyen ve yüklenicinin de kasten gizlediği bir gizli ayıp, teslimden 3 yıl sonra ortaya çıkmıştır. İş sahibi bu ayıbı fark eder etmez durumu yükleniciye bildirmiştir. Bu durumda iş sahibinin ayıp nedeniyle sahip olduğu hakları kullanabilmesi için zamanaşımı süresinin dolup dolmadığını, taşınmaz yapılar için öngörülen genel zamanaşımı süresi ile yüklenicinin ağır kusuru halindeki zamanaşımı süresini karşılaştırarak açıklayınız.

İş sahibinin hakları zamanaşımına uğramamıştır ve ayıp nedeniyle sahip olduğu hakları kullanabilir. Eser sözleşmesinde zamanaşımı süreleri TBK m. 478'de düzenlenmiştir. Buna göre, yüklenicinin ayıplı bir eser meydana getirmesi nedeniyle açılacak davalar, taşınmaz yapılarda teslim tarihinden itibaren beş yıllık zamanaşımına tabidir. Ancak, aynı maddenin son cümlesi çok önemli bir istisna getirir: 'yüklenicinin ağır kusuru varsa, ayıplı eserin niteliğine bakılmaksızın (zamanaşımı süresi) yirmi yıldır.' Ağır kusur, genellikle yüklenicinin mesleki özen yükümlülüğünü ciddi şekilde ihlal etmesi veya ayıbı bilerek gizlemesi durumlarında söz konusu olur. Somut olayda, yüklenicinin ayıbı 'kasten gizlediği' belirtilmiştir. Bu durum, açıkça bir ağır kusur halidir. Dolayısıyla, olayda uygulanacak zamanaşımı süresi, teslim tarihinden itibaren başlayan genel 5 yıllık süre değil, 20 yıllık olağanüstü zamanaşımı süresidir. Ayıp teslimden 3 yıl sonra ortaya çıktığına ve derhal bildirildiğine göre, iş sahibi 20 yıllık süre içinde dava açma hakkına sahiptir. Bu nedenle, zamanaşımı dolmamıştır ve iş sahibi TBK m. 475'teki seçimlik haklarını (sözleşmeden dönme, bedel indirimi, onarım isteme) kullanabilir.