TBK m. 138'e dayalı kira uyarlama davası, kira sözleşmesinin hangi unsuru üzerinde bir değişiklik yaratmayı hedefler ve bu dava ile sözleşmenin tamamen feshi istenebilir mi?

Kira uyarlama davası, öncelikli olarak kira sözleşmesinin 'kira bedeli'ne ilişkin hükmünün, değişen yeni koşullara uyarlanmasını hedefler. Amaç, sözleşmeyi ayakta tutmak ve taraflar arasındaki bozulan edim dengesini yeniden kurmaktır. TBK m. 138, hakime öncelikle 'sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme' hakkı tanır. Sözleşmenin feshi veya sözleşmeden dönme ise ikincil bir haktır. Bu yola ancak, 'uyarlamanın mümkün olmadığı takdirde' başvurulabilir. Sürekli edimli bir sözleşme olan kira sözleşmelerinde borçlu (uyarlama isteyen taraf), kural olarak dönme hakkının yerine 'fesih' hakkını kullanır. Dolayısıyla, uyarlama mümkün değilse, son çare olarak sözleşmenin ileriye etkili olarak feshinin istenmesi mümkündür. Ancak davanın birincil amacı ve mahkemenin öncelikli olarak değerlendireceği husus, kira bedelinin uyarlanmasıdır. (Kaynak: kira-uyarlama-davasi.html)