Kira uyarlama davasının (TBK m. 138) açılabilmesi için kiracının kira bedelini ödeme şekli nasıl olmalıdır? Kiracının, uyarlama talep ettiği döneme ilişkin kiraları hiçbir kayıt koymaksızın tam olarak ödemiş olması, bu davayı açmasına engel teşkil eder mi?

Evet, engel teşkil eder. TBK m. 138/1'in son cümlesi, uyarlama davası açacak borçlunun 'borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş' olması şartını aramaktadır. Yargıtay'ın yerleşik kararları da bu yöndedir. Buna göre, kira bedellerini hiçbir ihtirazi kayıt (çekince) koymaksızın ödeyen kiracı, ödediği bu dönemler için geriye dönük olarak uyarlama talep edemez. Çünkü bu ödeme, mevcut kira bedelini kabul ettiği şeklinde yorumlanır. Kiracının bu hakkını kullanabilmesi için ya kira bedelini ödememiş olması (ve dava açması) ya da kira bedelini öderken 'uyarlama ve fazlaya ilişkin haklarım saklıdır' şeklinde bir ihtirazi kayıt koyması veya ödemeden önce bu yönde bir ihtarname çekmesi gerekir. Ancak, ihtirazi kayıtsız ödeme geçmişe yönelik dava açmayı engellese de, kira ilişkisi devam eden bir ilişki olduğu için, kiracı geleceğe yönelik olarak her zaman kira uyarlama davası açabilir. (Kaynak: kira-uyarlama-davasi.html)