'Kira uyarlama davası' ile 'kira tespit davası' arasındaki temel farklar nelerdir? Özellikle dava açma koşulları (süre, dayanak) ve hukuki temelleri açısından bu iki davayı karşılaştırınız.

Kira uyarlama davası ile kira tespit davası amaç ve koşulları bakımından birbirinden tamamen farklıdır. 1) Hukuki Temel: Kira uyarlama davasının temeli, TBK m. 138'de düzenlenen 'aşırı ifa güçlüğü' (sözleşme temelinin çökmesi) ilkesidir. Kira tespit davasının temeli ise TBK m. 344'te düzenlenen ve kira bedelinin belirlenmesine ilişkin özel hükümlerdir. 2) Dava Açma Koşulu: Kira uyarlama davası açılabilmesi için, sözleşme kurulduktan sonra ortaya çıkan, öngörülemeyen ve taraflardan kaynaklanmayan olağanüstü bir durumun (savaş, ekonomik kriz, pandemi, devalüasyon vb.) edimler arasındaki dengeyi bir taraf aleyhine aşırı derecede bozması gerekir. Kira tespit davası ise, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kira sözleşmesinin beş yıldan uzun süreli olması veya beş yıldan sonra yenilenmesi durumunda, herhangi bir olağanüstü durum olmaksızın açılabilir. 3) Süre: Kira uyarlama davası, olağanüstü durum ortaya çıktığı anda, sözleşme süresine bakılmaksızın her zaman açılabilir. Kira tespit davası ise kural olarak 5 yıllık süre dolduktan sonra açılabilir. 4) Sonuç: Uyarlama davasında hakim, sözleşmeyi yeni koşullara uyarlar. Tespit davasında ise hakim, emsal kira bedelleri, TÜFE oranı ve kiralananın durumu gibi kriterlere göre yeni kira bedelini belirler. (Kaynak: kira-uyarlama-davasi.html)