Kira uyarlama davası açılabilmesi için TBK m. 138'de belirtilen 'Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır' koşulu, kira borcu gibi dönemsel olarak ifa edilen borçlar açısından nasıl yorumlanmalıdır? Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2018/7863 E. sayılı kararında, kiracının ihtirazi kayıt koymadan kira bedelini ödemiş olmasının uyarlama davası açma hakkını engellemeyeceği neden belirtilmiştir?

Kira borcu, tek seferde ifa edilip biten bir borç değil, her ay yeniden doğan sürekli ve dönemsel bir borçtur. Bu nedenle, TBK m. 138'deki bu koşul kira sözleşmeleri için dar yorumlanmamalıdır. Kiracının geçmiş aylara ait kiraları ihtirazi kayıt koymadan ödemesi, sadece o aylar için uyarlama talep etme hakkını ortadan kaldırır. Ancak bu durum, gelecekteki kira bedelleri için uyarlama davası açma hakkını engellemez. Yargıtay'ın ilgili kararında da vurgulandığı gibi, 'kira borcu dönemsel olarak ifa edilen borçlardan olup, tek seferde ifa ile borç sona ermemektedir'. Olağanüstü durum (aşırı ifa güçlüğü) devam ettiği sürece, kiracı geleceğe yönelik olarak kira bedelinin uyarlanmasını her zaman talep edebilir. Geçmişe yönelik ödemelerdeki ihtirazi kayıt eksikliği, sadece geçmiş dönemleri etkiler, dava hakkını tamamen ortadan kaldırmaz. Dava tarihinden itibaren ileriye dönük olarak uyarlama kararı verilmesi mümkündür. (Kaynak: kadimhukuk.com.tr/makale/kira-uyarlama-davasi/)