TBK m. 138'e dayanan kira uyarlama davası ile TBK m. 344'e dayanan kira tespit davası arasındaki temel farklar nelerdir? Özellikle 'sözleşme süresi' ve 'dava açma koşulları' açısından bu iki davayı karşılaştırınız.

Kira uyarlama davası ve kira tespit davası amaç ve koşullar bakımından birbirinden tamamen farklıdır: 1) Dava Sebebi ve Koşulları: a) Kira Tespit Davası (TBK m. 344): Bu davanın temel amacı, uzayan kira döneminde yeni kira bedelinin belirlenmesidir. Kural olarak, kira sözleşmesinin kurulmasından itibaren 5 yıl geçtikten sonra açılabilir. Taraflarca öngörülemeyen olağanüstü bir durum şartı aranmaz. Mevcut ekonomik koşullar ve emsal kiralar esas alınır. b) Kira Uyarlama Davası (TBK m. 138): Bu davanın temel sebebi, sözleşme kurulduktan sonra ortaya çıkan 'öngörülemeyen ve beklenmeyen olağanüstü bir durum' (savaş, ekonomik kriz, pandemi, hiperenflasyon gibi) nedeniyle taraflar arasındaki edim dengesinin bir taraf aleyhine katlanılamaz derecede bozulmasıdır. Buna 'işlem temelinin çökmesi' denir. 2) Süre Koşulu: Kira tespit davası için 5 yıllık süre şartı varken, kira uyarlama davası için herhangi bir süre şartı (1 yıl veya 5 yıl gibi) yoktur. Olağanüstü durum ortaya çıktığı anda, sözleşmenin süresine bakılmaksızın her zaman açılabilir. 3) Dayanak: Tespit davası doğrudan kira sözleşmelerine özgü TBK m. 344'e, uyarlama davası ise tüm sürekli borç ilişkilerine uygulanabilen genel bir hüküm olan TBK m. 138'e (aşırı ifa güçlüğü) dayanır. (Kaynak: kadimhukuk.com.tr/makale/kira-uyarlama-davasi/)