TBK m. 316 uyarınca kiracının, kiralananı 'sözleşmeye uygun olarak özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme' yükümlülüğünü ihlal etmesi durumunda, kiraya verenin fesih hakkını kullanabilmesi için izlemesi gereken usuli süreç nedir? Hangi durumlarda kiraya veren ihtar çekmeksizin sözleşmeyi derhal feshedebilir?

Kiracının bu yükümlülüğünü ihlal etmesi durumunda, kiraya verenin izlemesi gereken usuli süreç şudur: Kiraya veren, öncelikle kiracıya yazılı bir ihtarname göndererek, aykırılığın giderilmesi için 'en az otuz gün' süre vermelidir. İhtarnamede, bu süre içinde aykırılık giderilmediği takdirde sözleşmenin feshedileceği açıkça belirtilmelidir. Kiracı verilen süreye rağmen ihlale devam ederse, kiraya veren tahliye davası açarak sözleşmeyi feshedebilir. Ancak, TBK m. 316'nın son fıkrası bu kurala üç önemli istisna getirerek kiraya verene ihtar çekmeksizin, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi 'derhal' feshetme hakkı tanımıştır. Bu durumlar şunlardır: 1) Kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi. 2) Kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması (örneğin, kiracının ihlali düzeltmeyeceğini açıkça beyan etmesi). 3) Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının, kiraya veren veya aynı taşınmazdaki diğer komşular bakımından 'çekilmez' bir hal alması (örneğin, sürekli ve aşırı gürültü, kavga, ahlaka aykırı davranışlar).