Bir kira yılında iki haklı ihtara sebep olan kiracının tahliyesi için dava açma süresi nedir ve bu süre hak düşürücü nitelikte midir? Kiracının, ikinci ihtar tebliğ edildikten sonra ancak dava açılmadan önce birikmiş tüm kira borcunu ödemesi, çekilen ihtarların haklılığını ortadan kaldırır mı?

TBK m. 352/2 uyarınca, bir kira yılı içinde iki haklı ihtara sebep olan kiracının tahliyesi için dava açma süresi, ihtarların yapıldığı 'kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde'dir. Bu bir aylık süre, hak düşürücü niteliktedir ve mahkemece re'sen (kendiliğinden) dikkate alınır. Sürenin kaçırılması, bu sebebe dayalı tahliye hakkını ortadan kaldırır. Kiracının, ihtarlar tebliğ edildikten sonra borcunu ödemesi, ihtarların haklılığını ortadan kaldırmaz. Yargıtay'ın yerleşik görüşüne göre, 'haklı ihtar', kira bedelinin vadesinde ödenmemesi üzerine usulüne uygun olarak çekilen ve ödeme için süre verilen ihtarın kiracıya tebliğ edilmesiyle oluşur. Kiracının daha sonra ödeme yapması, temerrüde düştüğü ve ihtarın haklı olduğu gerçeğini değiştirmez. Önemli olan, ihtara konu olan ayın kirasının zamanında ödenmemiş olmasıdır. Dolayısıyla, iki haklı ihtar şartı oluştuktan sonra yapılan ödemeler, kiraya verenin dava açma hakkını engellemez.