Bir kiracı, kira sözleşmesinin bitiminden 10 yıllık uzama süresi dolmadan, kiraya verenin 'ihtiyaç' nedeniyle tahliye talebiyle karşılaşabilir mi? Kiraya verenin, ihtiyaç nedenine dayalı tahliye davasında ispatlaması gereken 'ihtiyacın' nitelikleri (gerçek, samimi, zorunlu) nelerdir? Bu ihtiyacın devamlılığı konusunda Yargıtay'ın aradığı kriter nedir?

Evet, karşılaşabilir. Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesi, kiraya verenin 10 yıllık uzama süresi sonunda sebep göstermeksizin fesih hakkını düzenlerken, TBK m. 350, bu süreyi beklemeksizin 'gereksinim' (ihtiyaç) nedeniyle tahliye davası açma imkanı tanır. Dolayısıyla, 10 yıllık süre dolmadan da ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilir. Kiraya verenin ispatlaması gereken ihtiyacın nitelikleri şunlardır: 1) Gerçek: İhtiyaç iddiası, gerçek bir duruma dayanmalı, yapay veya hayali olmamalıdır. 2) Samimi: Kiraya verenin ihtiyacını ileri sürerken dürüst olması, amacının kiracıyı çıkarmak için bahane üretmek (örneğin kira bedelini artırmak) olmaması gerekir. 3) Zorunlu: İhtiyaç, keyfi bir istekten öte, hayatın olağan akışına göre kiralananın kullanılmasını gerekli kılmalıdır. Yargıtay kararlarına göre bu ihtiyacın geçici olmaması ve dava süresince devam etmesi esastır. Yani, ihtiyacın dava açıldığı anda mevcut olması ve yargılama sonuna kadar varlığını sürdürmesi gerekmektedir. Yargılama sırasında ihtiyacın ortadan kalkması, davanın reddine neden olabilir.