Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetinin devrine ilişkin adi yazılı sözleşmeler kural olarak neden geçersizdir ve bu kurala 30.09.1988 tarihli ve 2/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile getirilen istisnanın şartları nelerdir?

Adi yazılı sözleşmeler, TMK m. 706, TBK m. 237 ve Noterlik Kanunu m. 60 uyarınca taşınmaz satış sözleşmeleri için aranan 'resmî şekil' şartına uymadıkları için kural olarak geçersizdir. Bu şekil şartı bir geçerlilik şartıdır. Ancak 30.09.1988 tarihli ve 2/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı, TMK m. 2'deki dürüstlük kuralına dayanarak bu kurala bir istisna getirmiştir. Bu istisnanın uygulanabilmesi için şu şartların bir arada bulunması gerekir: 1) Satışa konu taşınmazın Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi olmak üzere yapımına başlanmış bir yapıdan bağımsız bölüm olması, 2) Alıcının sözleşmeden doğan tüm borçlarını (bedel ödeme vb.) yerine getirmiş olması, 3) Satıcının bağımsız bölümü alıcıya teslim etmiş olması ve alıcının burayı malik gibi kullanması, 4) Satıcının tüm bunlara rağmen tapuda devir yapmaktan kaçınması.