Yargıtay'ın 30.09.1988 tarihli ve 2/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca, resmi şekle uyulmadan yapılmış (adi yazılı) bir taşınmaz satış sözleşmesine dayalı tescil talebinin kabul edilebilmesi için hangi koşulların bir arada bulunması gerekir? Özellikle 'teslim' koşulunun bu karardaki rolü nedir?

Kural olarak TMK m.706 ve TBK m.237 uyarınca taşınmaz satış sözleşmeleri resmi şekilde yapılmadıkça geçersizdir. Ancak Yargıtay'ın 30.09.1988 tarihli ve 2/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı, TMK m.2'deki dürüstlük kuralı ve hakkın kötüye kullanılması yasağına dayanarak bu kurala bir istisna getirmiştir. Bu karara göre, adi yazılı sözleşmeye dayalı tescil talebinin kabulü için şu koşulların bir arada bulunması gerekir: 1) Satışa konu taşınmazın Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olarak yapımına başlanmış bir yapıdan bağımsız bölüm olması, 2) Alıcının sözleşmedeki tüm edimlerini (özellikle satış bedelini) yerine getirmiş olması, 3) Satıcının bağımsız bölümü alıcıya 'teslim' ederek onun malik gibi kullanmasına olanak sağlaması, 4) Tüm bunlara rağmen satıcının tapuda devire yanaşmaması. 'Teslim' koşulu burada kritik bir rol oynar. Zira Yargıtay, bu kararla, satıcının hem parayı alıp hem de alıcının malik gibi kullanmasına göz yumduktan sonra şekil eksikliğini ileri sürmesinin hakkın kötüye kullanılması olduğunu kabul etmektedir. Teslim gerçekleşmemişse, satıcının davranışı hakkın kötüye kullanılması olarak nitelendirilemez ve geçersiz sözleşmeye dayalı tescil talebi kabul edilmez. Zira bu durumda alıcı, sadece sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre ödediği parayı geri isteyebilir. (İlgili metin: www.zulkufarslan.av.tr/adi-yazili-sozlesmeye-dayali-tescil/, İlgili Kanun Maddeleri: TMK m.2, m.706; TBK m.237)