Kira tespit davasında mahkemenin, keşif ve bilirkişi incelemesi yoluyla 'taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde (boş olarak) getirebileceği kira parasını' belirlemesinin hukuki dayanağı ve amacı nedir? Y3HD-K.2019/79 sayılı kararda belirtilen bu yöntemin, hak ve nesafet ilkesinin uygulanmasındaki rolünü açıklayınız.

Mahkemenin, taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği rayiç kira bedelini tespit ettirmesinin hukuki dayanağı, TBK m. 344/3'te yer alan 'emsal kira bedelleri' ve 'hakkaniyete uygun belirleme' ölçütleridir. Bu yöntemin amacı, hakimin 'hak ve nesafet' denetimini yapabilmesi için somut ve objektif bir referans noktası oluşturmaktır. Y3HD-K.2019/79 sayılı kararda da vurgulandığı gibi, süreç şu şekilde işler: 1) Mahkeme, bilirkişi aracılığıyla, dava konusu taşınmazın konumu, niteliği, kullanım şekli gibi tüm özellikleri ve emsal taşınmazların kira bedellerini dikkate alarak, o günün piyasa koşullarında taşınmazın boşken ne kadar kira getireceğini belirler. Bu, 'objektif rayiç bedel'dir. 2) Hakim, bu objektif bedeli bulduktan sonra, bu bedeli doğrudan uygulamaz. İşte bu noktada 'hak ve nesafet' ilkesi devreye girer. Hakim, bu rayiç bedel üzerinden, kiracının 'eski kiracı' olmasını, kiralanana yaptığı olası katkıları, uzun süreli kiracılığın kiraya verene sağladığı güvenceyi ve sosyal dengeyi gözeterek makul bir indirim yapar. Bu indirim sonrası bulunan bedel, hak ve nesafete uygun kira bedeli olarak hüküm altına alınır. Dolayısıyla, rayiç bedel tespiti, hakimin keyfi bir karar vermesini önleyen ve hakkaniyet denetimini somut bir temele oturtan bir araçtır.