Kira bedelinin tespiti davasında, beş yıllık sürenin dolmasından sonra açılan davalarda hakimin takdir yetkisinin sınırları nelerdir? Yargıtay'ın benimsediği 'hak ve nesafet' ilkesi ile 'eski kiracılık indirimi' kavramlarını, bu takdir yetkisinin kullanımındaki rolünü ve ekonomik-sosyal gerekçelerini analiz ediniz.

TBK m. 344/3 uyarınca, beş yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde hakim, TÜFE artış oranıyla bağlı olmaksızın yeni kira bedelini belirler. Bu belirlemede hakimin takdir yetkisi sınırsız değildir ve Yargıtay içtihatlarıyla şekillenen 'hak ve nesafet' ilkesine tabidir. Bu ilke gereği hakim; kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve tarafların ekonomik durumlarını göz önünde bulundurarak adil bir denge kurmalıdır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2019/1063 K. ve 2019/3754 K. sayılı kararlarında belirtildiği gibi, bu süreçte 'eski kiracılık indirimi' uygulanır. Bu indirim, kiracının uzun süredir mecurda oturması, mecura yaptığı katkılar ve kiraya verene sağladığı düzenli gelir gibi faktörler gözetilerek, taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi halinde getireceği kira bedeli üzerinden %10-20 oranında yapılan bir hakkaniyet indirimidir. Bu uygulamanın ekonomik ve sosyal gerekçesi, kiracının korunması, ani ve fahiş kira artışlarıyla mağdur olmasının önlenmesi ve yerleşiklik hakkına dolaylı bir koruma sağlanmasıdır.